Án lệ số 43/2021/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp là nhà đất do bên thế chấp nhận chuyển nhượng từ người khác nhưng chưa thanh toán đủ tiền cho bên bán

Án lệ số 43/2021/AL được hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao thông qua ngày 23/02/2021 và được công bố theo Quyết định 41/QD-CA ngày 12/03/2021 của chánh án Toà án nhân dân tối cao.

Nguồn án lệ:

Quyết định giám đốc thẩm số 01/2019/KDTM-GDT ngày 11/02/2019 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về vụ án kinh doanh thương mại "Tranh chấp hợp đồng tín dụng" tại Thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên đơn là Ngân hàng A với bị đơn là bà nguyễn Thị L; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Phạm Thị Kim H, ông Dương Quốc K.

Vị trí nội dung án lệ:

Đoạn 2 phần "Nhận định của Toà án"

Khái quát nội dung án lệ:

- Tình huống án lệ:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được công chứng, bên mua đã được cấp giấp chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng mới thanh toán được một phần tiền mua nhà đất; các bên chưa thực hiện việc giao nhận nhà. Bên mua thế chấp nhà đất cho Ngân hàng, có đăng ký thế chấp theo đúng quy định của pháp luật; bên bán biết và đồng ý để bên mua thế chấp nhà đất nhưng sau đó lại có yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

- Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp lực, không chấp nhận yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

- Các điều 168, 323,342, 435, 438, 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với các điều 161, 298, 318, 423, 440, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015); các điều 439, 692 Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Điều 10 Nghị định số 163/2006/ND-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.

NỘI DUNG ÁN LỆ

Về xử lý tài sản thế chấp: Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án xác định tài sản thế chấp là nhà đất tại số 26Đ và 20/2T nêu trên là của bà L nhận chuyển nhượng của ông Dương Quốc K, bà Phạm Thị Kim H theo các hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được công chứng ngày 04/11/2008, bà L đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Như vậy, hai nhà đất trên thuộc quyền sở hữu của bà L kể từ ngày 07/11/2008, bên bà L có quyền dùng hai nhà đất này thế chấp cho ngân hàng để vay tiền; ông K, bà H cũng biết và đồng ý cho bà L thế chấp nhà đất trên với Ngân hàng. Hợp đòng thế chấp đã được công chứng, đăng ký thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp pháp nên có hiệu lực pháp luật. Ông K, bà H cho rằng bà L chưa trả đủ tiền mua nhà đất, còn nợ 2.500.000.000 đồng để yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà, trả lại 3.000.000.000 đồng đã nhận cho bà L là không có cơ sở. nếu bà L không trả đủ số tiền mua nhà đất còn thiếu, ông k và bà H có quyền khởi kiện một vụ án khác để yêu cầu bà L thanh toán khoản tiền này,...

Toà án cấp phúc thẩm quyên vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản số 6360-LCP-2009-00949 giữa Ngân hàng với bà L đối với căn nhà số 26Đ và căn nhà số 20/2T, phường Q, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh ngày 01/12/2009 là không đúng, ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

Kết luận pháp lý: Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xác lập trước thời điểm BLDS 2015 và Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực chưa được thanh toán hết tiền mua bán nhưng đã được công chứng, bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì bên mua được coi là đã có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và do đó có quyền thế chấp nhà đất cho bên thứ ba; việc thế chấp đó có sự đồng ý của bên bán và đã được đăng ký giao dịch bảo đảm nên được thừa nhận là có hiệu lực pháp luật.