CMND đa hết hạn có mua bán, chuyển quyền sở hữu đất được không

Việc chuyển nhượng diễn ra phổ biến hiện nay là chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân. Vậy để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên cần thực hiện thủ tục như thế nào?

1. CMND đã hết hạn 15 năm có làm thủ tục sang tên sổ đỏ không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 hồ sơ công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn gồm những giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Theo đó, trong hồ sơ yêu cầu công chứng bắt buộc phải có bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, đó có thể là: chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu.

Bên cạnh đó, theo Điều 22 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì bản chính giấy tờ, văn bản không được dùng làm cơ sở để chứng thực bản sao gồm:

- Bản chính bị tẩy xóa, sửa chữa, thêm, bớt nội dung không hợp lệ;

- Bản chính bị hư hỏng, cũ nát, không xác định được nội dung;

- Bản chính đóng dấu mật của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc không đóng dấu mật nhưng ghi rõ không được sao chụp;

- Bản chính có nội dung trái pháp luật, đạo đức xã hội; tuyên truyền, kích động chiến tranh, chống chế độ xã hội chủ nghĩa Việt Nam; xuyên tạc lịch sử của dân tộc Việt Nam; xúc phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín của cá nhân, tổ chức; vi phạm quyền công dân;

- Bản chính do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền của nước ngoài cấp, công chứng hoặc chứng nhận chưa được hợp pháp hóa lãnh;

- Giấy tờ, văn bản do cá nhân tự lập nhưng không có xác nhận và đóng dấu của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Theo đó, người thực hiện chứng thực không được từ chối chứng thực trong trường hợp bản chính văn bản, giấy tờ hết hạn sử dụng nên chứng minh nhân dân hết hạn (15 năm kể từ ngày cấp) thì vẫn được chứng thực.

Tuy nhiên, trên thực tế khi bạn mang chứng minh nhân dân hết hạn đi chứng thực bản sao y bản chính sẽ không được văn phòng công chứng hay ủy ban nhân dân cấp xã chấp nhận. Bởi vì: Bản sao y bản chính được sử dụng thay cho bản chính dùng để đối chiếu trong các giao dịch nên khi bản chính hết hạn, tức là không còn giá trị sử dụng thì bản sao chứng thực từ bản chính cũng hết hạn và sẽ không có giá trị sử dụng.

Chính vì vậy, khi bạn mang chứng minh nhân dân hết hạn đi công chứng, chứng thực để thực hiện các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì văn phòng công chứng hay ủy ban nhân dân xã sẽ từ chối chứng thực trong khi đây là một trong những giấy tờ bắt buộc của bộ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên bạn không thể thực hiện được các giao dịch liên quan đến mua bán đất.

2. Thủ tục sang tên Sổ đỏ 

Thủ tục sang tên Sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai.

Tuy nhiên, để có đầy đủ thành phần hồ sơ đăng ký theo quy định thì trước tiên phải công chứng, chứng thực hợp đồng và kê khai nghĩa vụ tài chính.

3. Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi chuyển nhượng, tặng cho

Bước 1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho

* Các giấy tờ cần chuẩn bị

Căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

Thủ tục sang tên Sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhà ở khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai.

Tuy nhiên, để có đầy đủ thành phần hồ sơ đăng ký theo quy định thì trước tiên phải công chứng, chứng thực hợp đồng và kê khai nghĩa vụ tài chính.

Bước 2. Kê khai nghĩa vụ tài chính

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí (theo tiết a.1 điểm a khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC và khoản 1 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP).

* Người có nghĩa vụ khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ

Khoản tiền phải nộp	Người khai, nộp khi chuyển nhượng	Người khai, nộp khi tặng cho	Thời hạn kê khai
Thuế thu nhập cá nhân	Người bán	Người nhận tặng cho	- Nếu hợp đồng không thỏa thuận người mua nộp thay người bán thì chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế. - Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Lệ phí trước bạ	Người mua		- Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).
Phí thẩm định hồ sơ	Người mua		-
Lưu ý: Các bên được phép thỏa thuận về người nộp.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nộp hồ sơ sang tên)

* Nộp hồ sơ

- Thành phần hồ sơ:

Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

+ Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

+ Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01. 

+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

- Nơi nộp hồ sơ:

+ Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

* Tiếp nhận, giải quyết

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

- Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.

- Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.

* Trả kết quả

* Thời gian giải quyết

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

4. Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi nhận thừa kế

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ:

- Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT);

- Khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC về khai thuế thu nhập cá nhân;

- Điểm a khoản 3 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về khai lệ phí trước bạ (được sửa đổi, bổ sung bởi điểm b khoản 4 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP).

Theo căn cứ trên thì người thừa kế phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận.

- Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế.

Trường hợp người thừa kế là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01. 

- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất (nộp hồ sơ sang tên)

5. Quy định về mẫu hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Mẫu hồ sơ kế hoạch sử dụng đất quốc gia và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất quốc gia, gồm:

a) Biểu kế hoạch sử dụng đất quốc gia theo mẫu quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 01/2021 TT-BTNMT ;

b) Tờ trình, báo cáo thuyết minh tổng hợp theo mẫu quy định tại Phụ lục số 04 và Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư 01/2021  này;

c) Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ kế hoạch sử dụng đất, bản đồ điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất và các bản đồ chuyên đề theo mẫu quy định tại Phụ lục số 08 ban hành kèm theo Thông tư 01/2021 này.

2. Mẫu hồ sơ kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, gồm:

a) Biểu kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh theo mẫu quy định tại Phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư 01/2021 TT-BTNMT này;

b) Tờ trình, báo cáo thuyết minh tổng hợp theo mẫu quy định tại Phụ lục số 04 và Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư 01/2021 TT-BTNMTnày;

c) Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ kế hoạch sử dụng đất, bản đồ điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất và các bản đồ chuyên đề theo mẫu quy định tại Phụ lục số 08 ban hành kèm theo Thông tư 01/2021 TT-BTNMT này.

3. Mẫu hồ sơ quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất năm đầu của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, gồm:

a) Biểu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư 01/2021 TT-BTNMT này;

b) Tờ trình, báo cáo thuyết minh tổng hợp (kèm theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp huyện về việc thông qua quy hoạch sử dụng đất) theo mẫu quy định tại Phụ lục số 04 và Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Thông tư 01/2021 TT-BTNMT này;

c) Bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ kế hoạch sử dụng đất năm đầu của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; bản đồ điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, bản đồ kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và các bản đồ chuyên đề theo mẫu quy định tại Phụ lục số 08 ban hành kèm theo Thông tư 01/2021 TT-BTNMT này.

Trân trọng./.